De WOZ-waarde van het 2e huis is € 350.000. Bergsma en zijn partner hebben het huis bij aankoop gefinancierd met een lening van € 200.000. De huuropbrengst van het huis is € 1.500 per maand. 

In 2023 is de belasting op verhuurde huizen hoger. Aan de ene kant heeft dat te maken met de berekening van de vermogensrendementsheffing. Voor beleggingen – een 2e huis geldt als belegging – geldt in 2023 een fictief rendement van 6,17%. 

Aan de andere kant speelt de leegwaarderatio een rol. Dit is een korting die beleggers in verhuurde woningen mogen toepassen voor het bepalen van de waarde van de woning. De leegwaarderatio is in 2023 versoberd.

De fiscus gaat uit van 6,17% rendement op € 350.000 (de WOZ-waarde). Dat is een rendement van € 21.595. Bergsma en zijn partner hebben een hypotheekschuld op het 2e huis van € 200.000. Van deze schuld mag een bedrag van € 6.800 (schuldendrempel)niet in aanmerking worden genomen. 

Voor het verrekenen van een schuld in box 3 gaat de Belastingdienst in 2023 uit van een rentepercentage van 2,46%. Dat is € 4.753. Dit maakt dat het rendement € 16.842 is (€ 21.595 minus € 4.753).

Het totale vermogen van Bergsma en zijn partner is € 156.800 (€ 350.000  minus € 193.200). Het rendement is € 16.842. Dit betekent dat het rendementspercentage 10,74% is.

In box 3 geldt een vrijstelling van € 57.000 per persoon. Bergsma en zijn partner hebben samen een vrijstelling van € 114.000. Dit brengt hun vermogen op € 42.800 (€ 156.800 minus € 114.000). 

Het rendementspercentage van 10,74% maal € 42.800 is € 4.597. Dat is het fictieve rendement van Bergsma en zijn partner. Hierover moeten zij 32% belasting betalen, dus zijn ze € 1.471 kwijt. 

Dat is een tegenvaller, want in 2022 hoefden zij geen vermogensrendementsheffing te betalen. Omgerekend per maand levert hun tweede huis netto ruim € 120 minder op.

* Sjoerd Bergsma heet in werkelijkheid anders

Hans Dekker
Financieel Planner